Quiero Comprar Un Terreno: Cómo Determinar El Costo Real De Un Terreno

2024 Autor: Sebastian Paterson | [email protected]. Última modificación: 2023-12-16 13:49

¿Valor de mercado o valor en uso?

¿Por qué utilizo comillas cuando hablo del "valor de mercado" de las parcelas? Al determinar el precio de mercado de una parcela, generalmente proceden del precio promedio de compras similares en calidad, ubicación, área, tipo de uso de parcelas, producidas durante un período de tiempo determinado (no demasiado largo). En consecuencia, cuanto más se analizan estas transacciones, con mayor precisión se puede determinar el precio del área que nos interesa.

Al mismo tiempo, es necesario que las transacciones se realicen utilizando esquemas financieros similares, sin condiciones especiales para la transferencia de derechos de propiedad, restricciones y gravámenes.

Sin embargo, en la práctica, el uso de esta técnica no siempre ofrece una imagen objetiva de la situación del mercado. Hasta la fecha, el mercado de tierras agrícolas acaba de comenzar a formarse. En general, solo se ha observado un volumen importante de transacciones de tierras en los últimos 5-6 años. Sí, en los últimos dos años se ha producido un número bastante elevado de transferencias de propiedad, pero me parece un ejercicio inútil determinar los precios reales de compra y venta de un gran número de parcelas.

Por un lado, un gran número de parcelas agrícolas cambian de propietario como consecuencia del procedimiento de donación, aunque en realidad hay transacciones de compraventa. Dado que las transacciones de donación son, de hecho, transacciones gratuitas, ¿cómo, en tales casos, evaluar el valor de la propiedad transferida al nuevo propietario?

Sí, y al realizar transacciones para la venta de terrenos, muy a menudo el contrato indica un valor subestimado del terreno, principalmente para pagar menos impuestos.

Por otro lado, no puede guiarse por los precios indicados en las ofertas publicitarias para la venta de objetos inmobiliarios. En primer lugar, muy a menudo, cuando se vende una parcela de tierra, hay muchos intermediarios, que agregan un 20 o incluso un 40-50% del precio inicial de la parcela. En segundo lugar, los propios propietarios a menudo exponen objetos a un precio inflado a propósito, teniendo en cuenta el comercio adicional para una caída. Es mucho más agradable para el comprador comprar un inmueble con un descuento del 10-15%, mientras se siente como un empresario competente. En tercer lugar, la situación del mercado cambia con frecuencia. Una de las opciones más típicas es cuando se ofrecen a la venta lotes de terreno a un precio inferior a los expuestos anteriormente. Por ejemplo, hay otras parcelas con características similares cerca de su terreno,y el propietario decidió venderlos urgentemente con un gran descuento debido a la urgente necesidad de fondos.

Hay otra razón por la que es difícil evaluar el valor de mercado de terrenos específicos, la ausencia casi total de un mercado hipotecario para terrenos.

Como dije anteriormente, hasta la fecha, el mercado de la tierra (especialmente para terrenos para proyectos comerciales, es decir, grandes áreas) aún no se ha formado. El volumen de transacciones en territorios específicos, y los métodos de su implementación, no permiten realizar con confiabilidad un análisis suficiente para una valoración certera y objetiva del valor de la tierra, análisis que podría tomarse como base al considerar un terreno como objeto de hipoteca sin atraer fianzas adicionales o garantías financieras adicionales …

Creo que no, especialmente si no usamos el término vago "valor de mercado", sino que hablamos del "valor para el consumidor" de este o aquel sitio. Si se entiende por “valor de mercado” la cantidad por la que se puede vender una parcela en un momento dado, entonces al evaluar el valor al consumidor se examinan muchos factores, incluidos los principales:

a) Dinámica de cambios de precio de parcelas similares en todos los aspectos para los períodos de corto plazo (1-2 años) y mediano plazo (5 años).

b) La dinámica esperada de cambios en los precios del sitio, teniendo en cuenta factores tales como planes a largo plazo para el desarrollo del territorio adyacente, la situación política y económica en un distrito, región, sujeto de la federación en particular, cambios en la situación ecológica, los procesos climáticos en un área determinada, los procesos sociales y demográficos, etc., etc.

c) Análisis de posibles riesgos en las distintas áreas de desarrollo de este terreno, la posibilidad de superar dichos riesgos y el cálculo de los costes materiales asociados.

d) Previsión de la liquidez de un terreno en diferentes etapas de su desarrollo.

A pesar de que las respuestas a cada uno de los puntos anteriores pueden ser bastante aproximadas, su combinación, cuando se estudia en el marco de un modelo matemático, da una respuesta bastante precisa sobre el valor para el consumidor del sitio, que se entiende como el máximo permitido. cantidad de dinero, cuya inversión, al comprar un terreno, garantiza la rentabilidad de un mayor desarrollo del sitio.