¿Es Siempre Necesario Un Notario A La Hora De Comprar Y Vender Terrenos?

2024 Autor: Sebastian Paterson | [email protected]. Última modificación: 2023-12-16 13:49

La ley prevé dos formas de registro de contratos para transacciones inmobiliarias.

La primera opción es celebrar un acuerdo en una notaría con el registro posterior de la transacción en la Oficina del Servicio de Registro Federal (FRS, la antigua RRB).

El segundo, previsto por el Código Civil de la Federación de Rusia y la Ley federal "sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él", es la celebración de un acuerdo en forma simple por escrito. Según el artículo 550 del Código Civil de la Federación de Rusia "Forma del contrato de compraventa de bienes inmuebles", el contrato de compraventa de bienes inmuebles se concluye por escrito mediante la elaboración de un documento firmado por las partes. Como se desprende de la ley, dicho acuerdo no requiere la certificación notarial obligatoria.

Consideremos las ventajas y desventajas de cada uno de los métodos anteriores.

El registro en una notaría por parte de personas físicas de documentos como, por ejemplo, un contrato de préstamo, un testamento o un poder, en la mayoría de los casos está justificado; con la excepción de las situaciones estipuladas por la ley, el notario es el único representante de la ley que puede certificar el documento, confirmar la capacidad jurídica de los ciudadanos que lo firmaron. El documento entra en vigor desde el momento en que es certificado por notario o desde el momento especificado en el documento certificado. En el caso de algunas situaciones de conflicto que requieran un procedimiento judicial, no cabe duda de que la confianza en los documentos certificados por notario es mayor que en los documentos redactados en forma simple por escrito, especialmente si es imposible que una de las partes esté presente en el escuchando.

La situación con las transacciones inmobiliarias es diferente. Entre los deberes del notario se encuentra certificar el hecho de celebrar un contrato sobre una transacción inmobiliaria, acreditando la identidad de los ciudadanos que firmaron el documento redactado. Sin embargo, el acuerdo entrará en vigencia solo después de su registro en la UFRS, que demora diez días hábiles a partir de la fecha de presentación de los documentos. Naturalmente, al presentar documentos a la UFRS, los funcionarios relevantes de esta organización también deben verificar la identidad de los ciudadanos que han concluido el contrato, verificar la exactitud del contrato, la propiedad de los bienes inmuebles enajenados (adquiridos). Es decir, el procedimiento de registro ante la UFRS es absolutamente el mismo tanto para un contrato suscrito notarialmente como para un convenio redactado por las partes sin la participación de notario.

Está claro que es bastante difícil para las personas que están lejos de la jurisprudencia redactar un contrato por su cuenta de manera competente, especialmente en lo que respecta a transacciones con bienes inmuebles costosos. Como regla general, al redactar dichos contratos, recurren a abogados especializados en esta área del derecho.

¿Cuál es la diferencia entre redactar un contrato con un notario (que también es, por supuesto, un especialista con formación jurídica superior) y un abogado en el ámbito del uso del suelo?

R. Si contacta con un abogado, el pago por la redacción del contrato no dependerá del valor de la propiedad. Esto permite que las partes de la transacción indiquen el valor real de mercado del objeto, independientemente de si está haciendo un trato con una habitación o comprando una casa completa. En un contrato notariado, muchos no indican el precio real de mercado solo porque el costo de registro se calcula como un porcentaje del valor de la propiedad inmobiliaria. La práctica judicial muestra que a menudo la única prueba de pago del comprador al vendedor es un recibo del vendedor. Se puede evitar un alboroto excesivo con los recibos si las partes indican el valor real en el contrato, lo que indica que el dinero ha sido transferido.

SEGUNDO. En una notaría, lo más probable es que se le pida que utilice una de varias plantillas de contrato estándar que sean más o menos adecuadas para su situación. Un especialista en el campo del derecho de la tierra, después de haber estudiado a fondo las características de su transacción particular, podrá redactar el acuerdo que mejor se adapte a los intereses de las partes, prever posibles riesgos, si es necesario, dar recomendaciones y ayudar a recolectar documentos que excluyen la posibilidad de impugnar la transacción en el futuro. También es posible un acuerdo sobre el apoyo legal adicional del propietario del inmueble adquirido, por ejemplo, su reventa, arrendamiento, reconstrucción, etc. No se excluye una opción en la que un abogado, después de analizar cuidadosamente los documentos presentados, le recomendará que rechace esta transacción por completo.motivado por señalar posibles escenarios negativos. En definitiva, los intereses de las partes de la transacción y el abogado que interactúa con ellos coinciden por completo, mientras que las funciones de un notario se reducen a una simple declaración de la celebración de un acuerdo.

B. Si el acuerdo necesita ser enmendado antes de que se presente a la UFRS (por ejemplo, las partes decidieron cambiar el valor de la propiedad o el acuerdo fracasó en el último momento, pero el vendedor encontró un nuevo comprador dispuesto a comprar la propiedad en los mismos términos), el vendedor puede reescribir de forma independiente un contrato ya hecho ingresando datos corregidos. Si el contrato se redacta en una notaría, es necesario volver a presentar una solicitud ante el notario, pagar la tarifa, es decir, comenzar de nuevo el proceso, lo que resultará en una pérdida de tiempo y dinero. Además, para evitar posibles complicaciones, es recomendable dar por terminado el contrato previamente celebrado, lo que requiere la buena voluntad de ambas partes y su visita conjunta a la notaría.

¿Podemos concluir que al concluir transacciones inmobiliarias, el notario es un "vínculo extra"?

Sí, pero con una sola salvedad muy importante: el abogado involucrado en la redacción del contrato debe ser un especialista altamente calificado en el campo del uso de la tierra, tener experiencia en la celebración de contratos similares, participar con éxito en litigios relacionados con cuestiones de la tierra, ser un empleado de una organización especializada en respaldar transacciones con bienes raíces.